No Brasil e no mundo, a Covid-19 chegou sem pedir licença, instaurando uma desestabilidade não só na área da saúde, com milhares mortos e infectados, mas também na rotina social da população mundial e é claro, por consequência, em toda a estrutura e dinâmica da economia do planeta.
Diante deste cenário, jamais visto na história, os fundos imobiliários não passaram ilesos, principalmente, em algumas classes especificas que sofreram de forma mais intensa.
Para contextualizar o atual momento, vale a pena voltarmos para junho de 2019 e entendermos o histórico deste setor do mercado financeiro.
Em junho de 2019, começou a se formar a consolidação de um cenário perfeito para os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII’s). A inflação estava controlada, permanecendo abaixo do eixo da meta e ainda lidávamos com uma redução histórica da taxa de juros, chegando aos patamares atuais de 3,75% a.a, aliado à uma projeção de crescimento de PIB, para os próximos anos, bastante otimista.
Em janeiro de 2020, com o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) a aproximadamente 3.250 pontos, tivemos o início de um movimento de realização de lucros, até então, um comportamento natural para a renda variável, haja vista os altos valores de mercado das cotas de fundos imobiliários, trazendo o índice para o patamar de 3.000 pontos.
No início do mês de março, logo após a quarta-feira de cinzas, começamos a sentir as primeiras consequências do novo coronavírus no mercado financeiro, onde o IFIX recuou -26,28% em apenas 7 dias de pregão. Isso deixou evidente um movimento de pânico generalizado, onde investidores de primeira viagem estavam vendendo os seus ativos a qualquer preço, o que levou o mercado ao nível de 2.165 pontos, ou seja, o mesmo patamar registrado anteriormente em outubro de 2018.
Fato é, que dentro do mercado de fundos imobiliários, todos os setores foram afetados pelo movimento de aversão ao risco diante da pandemia. Um dos setores mais afetados foram os fundos de shoppings, que por determinação dos órgãos públicos, foram fechados, gerando a possibilidade de problemas de inadimplência dos inquilinos.
Outra classe de ativos bastante afetada foi a dos fundos de hotéis, que se depararam com a falta de geração de receita, devido à forte queda na taxa de ocupação. Esta que teve origem por conta do isolamento social e cancelamentos de viagens, o que por sua vez, impossibilitou a geração de caixa.
Desta forma grande parte das casas de análises, optaram por uma estratégia mais defensiva para o mês de abril, e possivelmente para os próximos meses, concentrando grande parte de suas carteiras em fundos logísticos e de recebíveis, entendendo que estes serão menos impactados no curto prazo.
Olhando por outra ótica, toda crise gera um vasto leque de boas oportunidades e com os fundos imobiliários não poderia ser diferente. Neste cenário, grande parte dos ativos, estão sendo negociados à valores muito inferiores ao montante de patrimônio do próprio fundo. Esses ativos, que são negociados no mercado secundário – via bolsa de valores – podem ser adquiridos a preços que o mercado nem sequer imagina ser possível.
Por esse ponto de vista, para o investidor com maior apetite a risco e com visão de médio a longo prazo, existem boas chances de se obter um ganho de capital substancial no período de 12 a 24 meses.
Rafael Rodrigues, assessor de investimentos na Atrio Investimentos
